Et huskøb eller overvejelser omkring mulige forbedringer i nuværende bolig, er store beslutninger. Hvis ikke de største. Tilstandsrapporter, energirapporter, eventuelle fejl og mangler. Listen er lang og man orker det næsten ikke. Samtidig er det mange penge, hvilket heller ikke gør beslutningerne nemmere. Det kan være rigtig svært, at overskue og forstå de forskellige rapporter, men her kan en byggesagkyndig være behjælpelig.
Beskikket byggesagkyndig
Helt kort så vurderer en byggesagkyndig boligens stand. Det er udelukkende beskikkede byggesagkyndige som må udarbejde tilstandsrapporter.
En beskikket byggesagkyndig skal blandt andet have relevant erhvervserfaring af minimum fem års varighed. Ydermere skal han/hun være i besidelse af en uddannelse som bygningskonstruktør, arkitekt elleringeniør.
Dette giver en ekstra tryghed både hos køber og sælger da en byggesagkyndig ved hvad han/hun skal kigge efter.
Som køber vælger du selv om du ønsker en byggesagkyndig til at gennemgå din nye ejendom. En byggesagkyndig har desuden et bevis fra huseftersynsordningen. Dette giver køber og sælger ekstra tryghed, da det sikre at inspektionerne bliver udført korrekt.
Der er derfor en ekstra sikkerhed i at vælge beskikkede byggesagkyndige da de har den relevante erfaring og erfaringen omkring de byggetekniske forhold. De er altså ikke kun i besidelse af en uddannelse men også praktisk erfaring.
Hvad koster en byggesagkyndig
Prisen på en byggesagkyndig afhænger af hvilken opgave der skal udføres. Byggesagkyndige kan være behjælpelige med mange forskellige opgaver. De dækker alt fra tilstandsrapporten til køberrådgivning samt ejerskifteforsikringen.
Det er en rigtig god idé, at indhente tilbud fra forskellige firmaer. Der kan nemlig være stor forskel i priserne.
Der er dog nogle priser der fra starten er fastsat. Alle bygningssagkyndige har en fast start pris, men det er stadig vigtigt at indhente tilbud og sammenligne de forskellige firmaer på markedet, da kvalitet, service og hastighed kan variere meget fra firma til firma.
en cirka pris
En uvildig rådgivning hos en byggesagkyndig ligger på omkring 3.000 til 10.000kr. Har du behov for hjælp til mere end én opgave er det typisk muligt at få et samlet tilbud på opgaverne. Det reducere også de enkelte opgavers pris betydeligt.
Forventninger til en byggesagkyndig
Det er typisk en byggesagkyndig der udarbejder tilstandsrapporterne. En tilstandsrapport er nødvendig, hvis der skal tegnes egerskifteforsikring.
En ejerskifteforsikring er nødvendig for både sælger og køber. Det er dog sælgers ansvar, at finde en byggesagkyndig der kan levere en fyldetsgørende tilstandsrapport. Men også køber har god tryghed i, at tilstandsrapporten er godt beskrevet da den beskriver skader samt fejl og mangler ved boligen.
I tillæg til dette kan køber få en uvillig byggesagkyndig til at gennemgå den nye bolig. Dette kan være med til at spare køber for rigtig mange penge, hvis den oprindelige tilstandsrapport er mangelfuld.
Tilstandsrapporter og hvad kan de bruges til?
Tilstandsrapporten er faktisk det vigtigste dokument du har når du skal købe bolig. En komplet tilstandsrapport giver dig en indsigt i boligens eventuelle mangler og dens aktuelle stand. Dens formål er at beskrive de fejl og mangler, som boligen måtte have, i detaljer så du som køber har et fornuftigt overblik og grundlag til et evt budget over udbedringerne.
Sælger har ganske rigtigt ansvaret for at indhente professionel rådgivning og få udarbejdet en tilstandsrapport, men det er faktisk ikke et absolut krav at en sådan udarbejdes. Det er helt op til sælger om han/hun vil gøre brug af det.
Indhold i tilstandsrapporter
Tilstandsrapporter giver et praj om skader og forhold i boligens synlige elementer. Den kan fortælle dig om der skal foretages store reparationer, mindre skader udbedres eller elementer udskiftes.
Skader, mangler og fejl er inddelt i forskellige kategorier, der er med til at give et godt overblik over økonomien i de udbedringer der måtte foretages.
Selve tilstandsrapporten
Selve tilstandsrapporten kan være noget af en gåde, at forstå.
Der står næsten altid “undersøges nærmere” og det dækker alt fra kosmetisk karakter til alvorlige skader, der kan koste en rigtig dyrt. Derfor er det en god idé, at vide lidt om hvad de forskellige kategorier indeholder.
- KO: Kosmetiske skader
- K1: Mindre alvorlige skader
- K2: Alvorlige skader
- K3: Kritiske skader
- UN: Kræver nærmere undersøgelse
- IB: Ingen bemærkninger
Som køber skal du overveje skaderne i tilstandsrapporten. Når du har fået et overblik over skaderne, skal du undersøge hvad det ville koste at få udbedret dem. Det kan sagtens være, at de kritiske skader ikke koster mere at udbedre end de kosmetiske.
Nedslag i pris
Samtidig kan tilstandsrapporten være god at anvende ved et nedslag i prisen på boligen. Vurderer du at nogle af skaderne berettiger til et nedslag i prisen, har du rigtig gode odds, hvis den byggesagkyndige vurderer det sammen med dig.
Tilstandsrapporten er ikke fyldestgørende
Selvom en beskikket byggesagkyndig kigger efter eventuelle skader og er en uvildig person, kan vedkommende kun danne et overblik over de skader der kan ses med det blotte øje. Han/hun kan opdage fejl som umiddelbart kan ses, men ikke de skjulte. Derfor indeholder tilstandsrapporten ikke de problemer, som er skjulte.
Når en byggesagkyndig foretager en gennemgang af boligen, skal han/hun udelukkende inspicerer det synlige. Han/hun forventes ikke at besigtige rum som ikke er fremkommelige. Krybekældre, loftsrum etc. hvor det ikke er muligt at foretage en inspektion kan således være af ringere kvalitet.
En byggesagkyndig vurderer udelukkende diverse opgaver, som han/hun finder. En byggesagkyndig forventes ikke at foretage indgreb, men udelukkende komme med en vurdering af eventuelle skader.
Stol ikke blindt på en tilstandsrapport
Du må ikke se en tilstandsrapport som hele overblikket over alle fejl og mangler ved ejendommen. Den giver dig et retvisende indblik i ejendommes stand, men den er ikke en garanti for ejendommens faktiske kvalitet.
De informationer som fremgår af tilstandsrapporten, stemmer nødvendigvis ikke overens med virkeligheden. En byggesagkyndig er “kun” et menneske og kan overse noget. Derfor kan der være risiko for, at der forekommer fejl i tilstandsrapporten.
Udløbsdato på tilstandsrapport
En tilstandsrapport har ikke evig levetid. Den har en udløbsdato, hvorefter den skal fornys. Den gælder i seks måneder ad gangen, efter den er blevet udarbejdet af en byggesagkyndig. Står du som sælger skal du derfor have foretaget en ny tilstandsrapport efter de seks måneder.
Samme byggesagkyndig
Du kan typisk ringe til den samme byggesagkyndige og få ham/hende til, at foretage en ny til en reduceret pris. Mange firmaer tilbyder dette, men vær opmærksom på, at det er op til den enkelte byggesagkyndige, at beslutte om de tilbyder en sådan service. Undersøg derfor altid markedet før du accepterer et tilbud.
Håndværkertilbud
Hvis der ikke findes en tilstandsrapport er der stor sandsynlighed for, at der er tale om et håndværkertilbud. Altså et hus med nedrivnings potentiale. Her vil de potentielle købere være mere intresserede i grunden end i selve huset, hvorfor en tilstandsrapport ikke er nødvendig.
Et godt pejlemærke er dog aldrig at investere i fastejendom uden en tilstandsrapport. Vælger du alligevel, at investere i grunden / huset skal du være indforstået med de konsekvenser der måtte være.
Vælg egen byggesagkyndig, når du køber bolig
Køb af bolig er typisk en af de største investeringer, du kommer til at foretage dig i livet. Derfor er det yderst vigtigt, at du er helt klar over hvad du investere i. Også om prisen er rimelig i forhold til boligens stand.
I langt de fleste tilfælde vil sælger sørge for, at en tilstandsrapport bliver udarbejdet. Der kan dog være tilfælde hvor sælger deler udgiften med køber. Det kan være tilfældet, hvis du som køber forlanger, at der foretages en sådan. Hav dog for øje, at en tilstandsrapport ikke er en garanti for, at du har et økonomisk overblik over udbedringerne.
Som sagt, kan der opstå fejl i en tilstandsrapport. Derfor kan du med fordel hyre din egen byggesagkyndige til, at gennemgå boligen sammen med dig. Dermed får du en sikkerhed for, at tilstandsrapporten er retvisende.
Din egen byggesagkyndige vil også kunne komme med et overslag på, hvad det ville koste at udbedre de fejl og mangler der måtte være i tilstandsrapporten. Det giver dig et bedre overblik over omkostningerne der er forbundet med købet af ejendommen, udover selve prisen.
Få en bedre pris på din nye bolig
Viser det sig, at tilstandsrapporten ikke er fyldetsgørende, eller der er flere kritiske fejl ved ejendommen som ikke er beskrevet i den oprindelige tilstandsrapport, vil der typisk være rigtig god mulighed for, at forhandle en bedre pris på ejendommen. Du kan dermed forhandle dig til en lavere pris og anvende det overskydende til, at udbedre de eventuelle skader.
Elinstallationsrapport
En elinstallationsrapport udføres typisk i samme ombæring som tilstandsrapporten. Denne udføres af en autoriseret el-installatør og skulle gerne afspejle den energimæssige tilstand og de eventuelle lappeløsninger der måtte være på el-installationerne og eltavlen. Et el eftersyn kan være med til, at give et godt overblik over, hvilke el-installationer der trænger til en kærlig hånd.
En elinstallationsrapport er også frivilligt, at få udarbejdet. Igen er det sælger der skal stå for udgiften og det ville være fristende, at undlade denne udgift, men som sælger skal man også holde sig for øje, at køber har en forventning om, at begge dele er udført. Et el eftersyn er noget som køber finder vigtigt, idet det kan koste dyrt, at få trukket nyt el.
Ejerskifteforsikring
Tilstandsrapport og el-installationsrapport danner grundlag for en ejerskifteforsikring. Langt de fleste købere har en forventing om, at der foreligger en tilstands- og elinstallationsrapport så de kan gennemgå boligen og se de eventuelle fejl og mangler.
At få udarbejdet en ejerskifteforsikring kan vise sig at være en rigtig god idé. Den fratager sælger for skjulte fejl og mangler som han/hun ellers ville have haft ansvaret for over en 10 årig periode.
Potentielle købere vil også typisk kræve, at der bliver udarbejdet en ejerskifteforsikring. Herved kan de henvise til denne, skulle der opstå skjulte fejl og mangler.
Det er altså i begges interesse, at tegne en ejerskifteforsikring og da denne er gundlaget for både tilstandsrapport og elinstallationsrapporten, vil det være klogt at få udarbejdet alle tre dokumenter.
Priser på en byggesagkyndig
Priserne på byggesagkyndige varierer meget. En byggesagkyndig vælger nemlig selv prisen, at udarbejde eller gennemgå en tilstandsrapport. Der er ingen øvre grænse, så selvom den byggesagkyndige er beskikket, vælger de selv prisen for deres ydelser.
En bygningssagkyndig koster typisk mellem 1500 og 2000kr i timen. Mange danske bygningssagkyndige vil slet ikke påtage sig opgaven, hvis det er en opgave på under to timer. Du skal derfor budgettere med, at du som minimum skal betale 3000 til 4000kr for en byggesagkyndig.
Det er et godt indhug i budgettet, at bruge en byggesagkyndig, men det kan betale sig i det lange løb.
Husets størrelse har invirkning på prisen
Skal en byggesagkyndig vurdere en større ejendom frem for den generelle hustype, vil prisen typisk være højere. Det tager typisk længere tid, at gennemgå en større bolig og der kan være flere fejl og mangler at tage hensyn til, frem for et nybygget hus.
Aftal fast pris
Uanset om du er køber eller sælger bør du altid aftale en fast pris. Dermed undgår du ekstra udgifter eller øvrige udlæg til den byggesagkyndige.
Indhent derfor flere forskellige tilbud hos forskellige firmaer. Det giver dig et godt sammenligningsgrundlag og du har derved et godt grundlag for dit valg af byggesagkyndig. Priserne kan variere meget fra landsdel til landsdel og det er umuligt, at give en reel pris. Det afhænger helt af den byggesagkyndige, boligens stand og boligens størrelse.
Hvilke opgaver kan jeg bruge en byggesagkyndig til
En byggesagkyndig kan bruges til mere end bare salg eller køb af bolig. En byggesagkyndig kan også vurdere din nuværende bolig så du er sikker på der ikke er noget i vejen.
Det kan være en fordel, at inddrage en byggesagkyndig, hvis du har mistanke om for eksempel skimmelsvamp eller råd. Herved kan du opdage problemerne i tide, så det er muligt, at gøre noget ved dem inden det bliver en bekostelig affære.
Nyt hus
En byggesagkyndig kan også hjælpe dig i forbindelse med nybyggeri. Han/hun kan gennemgå byggeriet løbende og dermed give dig en sikkerhed for, at byggeriet lever op til alle krav, love og sikkerhedsmæssige foranstaltninger der måtte være.
Afviste forsikringssager
Forsikringssager kan blive afvist og er du i den situation, kan det være en fordel, at inddrage en byggesagkyndig. Han/hun kan hjælpe dig med, at vurdere om forsikringsselskabet har afvist sagen på et berettiget grundlag.
Der vil i mange tilfælde være penge, at spare ved at hyre en byggesagkyndig selvom du ikke står i et køb eller salg af ejendom. Har du en mistanke om, at noget er galt eller bare gerne vil sikre dig at alt er i orden, bør du kontakte en byggesagkyndig.
Vælg en uvildig forsikringsrådgivning
Selvom du har valgt en dygtig byggesagkyndig og vedkommende har gennemgået din ejendom fra A til Z, opstår problemerne typisk efter overtagelse af ejendommen eller har været i brug over en vis periode.
Ved opståede skader eller misktanke herom, vil det være en fordel, at få det vurderet af en byggesagkyndig.
I alle tilfælde vil det være en god idé, at få skaden vurderet af en byggesagkyndig. Det kan nemlig give problemer på lang sigt, hvis skaden anmeldes forkert eller slet ikke er dækningsberettiget.
Årsagen til en eventuel afvisning kan lægge i, at det slet ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller, at der kan være tale om forhold der er almindeligt undtaget af forsikringsbetingelserne.
Urimelige afvisninger
Selvom forsikringsselvskaber bør være på din side og nogen man har tillid til, er det ikke altid hele sandheden.
Er skaden anmeldt forkert kan det ofte føre til en afvisning. Ligesom det heller ikke er en selvfølge, at blot fordi der er en undtagelse i betingelserne, at skaden ikke er dækningsberettiget. Er skaden opstået som følge af en dækningsberettiget skade, kan den sagtens være dækket alligevel.
Derfor kan råd fra byggesagkyndige hjælpe dig videre i forsikringssager, omkring din bolig og specielt på ejerskifteforsikringerne, da disse ofte bliver afvist af forsikringsselvskabet.
Reducere energiforbruget
Der kan være mange penge at spare ved, at reducere energiforbruget. Der hvor der er flest penge, at hente er på områder som:
- Skifte olie- eller naturgasfyr og etablere en anden varmekilde
- Skifte til energiruder
- Isolere ydervæg
- Isolere tag eller loft
- Isolere gulv
- Genbruge varmen til ventilation med et ventilationsanlæg med varmegenvinding
Udskiftning af oliefyr
Der kan være mange penge at spare ved at udskifte dit gammle olie- eller naturgasfyr og installere en anden varmekilde.
Fjernvarme er nogle af de billigste varmekilder der er på markedet og de dækker det meste af landet. Har du ikke mulighed for fjernvarme, er en varmepumpe et rigtig godt alternativ.
Varmepumper kører på el og monterer du for eksempel solceller på dit tag, kan du også her reducere i varmeregningen og blive mere selvforsynende.
Skift varmekilde og spar penge
Det er en bekostelig affære, at udskifte sit gamle oliefyr, men taget over en længere periode er der ret mange penge, at spare.
Det koster nemlig typisk et sted mellem 100.000 og 150.000kr at udskifte et gammelt oliefyr til en varmepumpe. Det er ret mange penge, lige her og nu, men det kan betale sig på længere sigt. Du kan sagtens spare omkring 25.000 til 30.000kr om året på varmeregningen, set udfra brugen i et almindeligt parcelhus.
Du kan samtidig undersøge om du er berettiget til tilskud gennem bygningspuljen. Der er forskellige åbninger i løbet af året, hvor du kan se om du er berettiget til tilskud.
Energiruder – kan det betale sig
Det korte svar er ja. Ja det kan sagtens betale sig, at udskifte de gamle ruder til nye energiruder.
Har du store glaspartier med vinduer fra gulv til loft, kan det være en god forretning, at udskifte dem, da du samtidig slipper for træk og utætte vinduer. Sådanne store glaspartier giver også kuldenedfald og kolde overflader, som du igen skal varme op.
Har huset vinduer fra før 2000, kan det ofte betale sig af få dem skiftet. De taber megen varme, hvor i mod nye energiruder kun taber cirka en tredjedel varme.
Varm kant
Når du er på jagt efter den helt rigtige rude til dit hus, så sørg for at vælge en rude med varm kant. Det at ruden har en varm kant betyder, at der er en afstandsprofil mellem glassene af plast eller komposit. Det holder bedre på varmen en for eksempel metal, som findes på de fleste ruder af ældre dato.
Vinduer med sprosser
Småsprossede vinduer er super hyggelige og giver en dejlig atmosfære. De er bare dyre i varmeforbruget, da varmen ligeså stille siver ud langs alle sprossekanter og andre samlinger mellem glas og træ.
Du opnår derfor den mest optimale løsning både med hensyn til varmetabet og husets stil og udseende ved at sætte forsatsruder op.
Fortsatsruder findes i forskellige udgaver, men de har det tilfældes, at de monteres på indersiden af selve vinduet. Det bibeholder husets stil og spare dig penge på varmeregningen.
Isolering af ydermur
Hulmurs isolering er ofte ikke vandvittig dyrt, at få udført og vil i de fleste tilfælde kunne spare dig for en del penge. Du skal dog sikre dig, at dit murværk kan tåle den ekstra isolering.
Et isoleringsfirma vil kunne hjælpe dig med, at afgøre om muren kan tåle det og om der eventuelt vil opstå frostsprænginger som følge af isoleringen i det gamle murværk. Et isoleringsfirma skal alligevel foretage isoleringen, så det er en god idé, at få aftalt en pris på det hele samtidig.
Besparelse ved at efterisolere
Har man taget en beslutning om, at efterisolere sit hus kan der typisk være en besparelse på omkring 2 til 5.000kr om året.
Brug din byggesagkyndige
Din byggesagkyndige vil ofte kunne vurdere og komme med et realistisk bud på, om det kan betale sig for dig, at udskifte oliefyr, vinduer eller isolere.
